cat-right

Аренда жилья. Технология процесса


В связи с сокращением количества сделок купли-продажи недвижимости, многие риэлторы переключились на рынок аренды, деньги, конечно, немного не те, но заработок вполне реальный и главное довольно быстрый. При правильном подходе к делу, не ленивый и достаточно опытный риэлтор, либо небольшая группа риэлторов, так намного удобнее и эффективнее работать, может сдать от 20 до 30 объектов в месяц. Стоимость услуг риэлтора это примерно 50% от месячной стоимости объекта аренды. Естественно, что жёсткая конкуренция между самими риэлторами, работает на руку арендаторам, торг на услуги вполне уместен и естественно, что лучше уступить своему клиенту, чем через 30 минут этот объект сдаст кто-то из многочисленных конкурентов. Плюс есть посуточная аренда, аренда частных домов, коммерческая недвижимость, так-что заработок на аренде может быть вполне приличным, но и пахать риэлторам, конечно, приходится соответственно.

Специально разработаны компьютерные программы, которые серьёзно помогают в работе риэлтору и увеличивают его прибыль. Хороший специалист отслеживает и контролирует каждый сданный ранее объект недвижимости, каждого арендатора, предполагаемый срок аренды, условия, всё это вносится в базу и в последствии регулярно прозванивается и уточняется. Случается, что люди очень сильно удивляются: «но откуда вы можете знать, что мои квартиранты скоро съезжают??? мы же даже ещё объявление не давали!!!». Дополнительно у каждого «старого» риэлтора есть свои, постоянные, годами наработанные клиенты, а есть вообще такая услуга как управление недвижимостью. Я не спорю, что у риэлторов очень и очень сильно подмочена репутация, сами виноваты, но поверьте, не все из них являются бездельниками.

Все кто сталкивался с арендой жилья знают, что снять квартиру без посредников довольно сложно. Даже если в объявлении, хозяин просит агентства недвижимости его не беспокоить, первым делом сразу же звонят риэлторы, обычные люди просто не успевают так быстро среагировать. Всё очень просто, для риэлтора это работа и что-бы зарабатывать деньги он должен обладать хорошей базой объектов, поэтому мониторинг рынка ведётся постоянно. В крупных агентствах недвижимости работают операторы, которые ежедневно мониторят все печатные и интернет издания, с помощью собственных баз отсеивают объявления посредников, осуществляют прозвоны владельцев жилья, уточняют стоимость, условия и т.д., то есть создают базу объектов, с помощью которой и работают в дальнейшем агенты. Да и вообще, 90-95 % объявлений в газетах, на сайтах и даже на столбах, это всё риэлтерские виртуалки, на профессиональном сленге называется «замануха», средний объект, средняя цена, часто ниже рынка, район, состояние, всё. Реклама даётся не зависимо от того есть данный объект у риэлтора в наличии или нет, объявления даются постоянно, как говорится, происходит «ловля на живца». Типичный ответ, который можно услышать, позвонив автору подобного объявления: «к сожалению, эта квартир уже сдана или продана, ну вы же сами понимаете…, но у меня есть похожая, правда немножко дороже, но…».

Если у риэлтора появляется объект недвижимости, он же не ждёт пока выйдет газета с его объявлением, да у него попросту за это время этот объект уведут более шустрые конкуренты. Нет, у него заброшено десяток виртуалок и звонки идут постоянно. Важно что-бы клиент позвонил по любому из объявлений, а дальше уже всё зависит от профессионализма самого риэлтора, главное не упустить клиента, ведь не редкость когда в конечном итоге клиент снимает либо покупает совсем не то, что искал в самом начале. Например, после пятого неудачного показа риэлтор говорит клиенту: «а почему вы привязались к этому району и зачем вам однокомнатная квартира, ведь у вас ребёнок, вот у меня есть одна двушка…» ну и дальше…

Хороший риэлтор это прежде всего хороший психолог, это прирождённый психолог, он умеет аккуратно, «тихой сапой», влезть в душу клиенту, втереться к нему в доверие, узнать как можно больше информации , о его семье, о финансовых возможностях, попытается сам стать на его место и предложить, убедить или как говорят сами риэлторы, «прибить» клиента на тот вариант, который в данный момент есть у него в наличии, а если клиент значимый, серьёзный человек, перед которым можно и ответить за свои поступки, риэлтор тем более попытается как можно глубже изучить своего клиента, что бы в конечном итоге не только заработать деньги, а и усилить свою репутацию, заиметь нужные связи, ну и конечно-же в первую очередь не попасть в крупные неприятности. К сожалению таких риэлторов очень мало на рынке, их ценят, они на вес золота, они прекрасно знают себе цену и если вам посчастливилось собрать команду таких людей, согласных работать на вас или даже правильнее будет в этой ситуации сказать, работать с вами, то вы очень комфортно переживёте любой кризис и останетесь на плаву. Во время кризиса большинство таких риэлторов ушли из агентств недвижимости, стали независимыми риэлторами и работают самостоятельно, иногда с небольшой группой помощников.

Как осуществляется сдача жилья в аренду. Хозяин жилья выставляет агентству квартиру на сдачу, в этом случае идеальный вариант, это конечно-же предварительно лично посетить сдаваемую квартиру. Очень неприятно сдавать то, что не видел своими глазами. У разных людей разные представления о ремонте, состоянии, уюте и т.д. Очень часто то, что рассказывает арендодатель по телефону, расходится с истинным состоянием квартиры и расхождение это бывает довольно существенно. Например, хозяин рассказал по телефону, что у него в квартире сделан евроремонт, риэлтор рассказал это клиенту, назначили встречу, посмотрели, а там, в лучшем случае поменяны трубы и сделана обычная косметика. Все потеряли своё время, но хуже всего, что своё время потерял клиент, он разочарован, итог, риэлтор или его организация потеряли свою репутацию. Лично я, в своей работе считаю это недопустимым.

Хорошо, когда есть фотографии квартиры, лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать. Люди уже всё чаще сами снимают своё жильё и присылают фотографии в агентство. В наш век развития интернета, это очень удобно, клиент заранее знает куда идёт и что увидит в квартире, он смотрит, выбирает и назначает время показа. Хотелось бы акцентировать на этом внимание, он назначает время показа, он клиент, он платит деньги, риэлтор работает на него, а не он на риэлтора, необходимо подстраиваться под своего клиента, времена немного изменились, а многие риэлторы ведут себя так словно на улице 2008 год, хамство, грубость, безответственность, бывает на встречу вообще не приезжают, а потом на звонки не отвечают. Хотя конечно же бывают разные ситуации, приходится и договариваться и дополнительно всё согласовывать, но в любом случае клиенту необходимо вежливо и подробно объяснить причину, по которой всё это происходит.

На рынке недвижимости, всегда присутствовала, а сейчас особенно, очень жёсткая конкуренция, поэтому действовать иногда приходится очень быстро. Хорошо если риэлтор уже знает хозяина квартиры, то есть они уже неоднократно сотрудничали, за годы работы на рынке, каждый опытный риэлтор наработал много таких клиентов, он прекрасно знает его объект или объекты, знает его условия, предпочтения и главное у него есть время, арендодатель будет ждать пока он подберёт ему наиболее подходящего арендатора, так как он ему доверяет. Так намного удобней обеим сторонам, риэлтор, не боясь конкуренции, работает спокойно, потому что в горячке квартиру можно сдать кому попало и потом могут быть неприятные последствия. Если же заявку оставил обычный клиент, с которым ранее не приходилось сотрудничать, то откуда риэлтор может знать в скольких агентствах он оставил такую же. В таком случае он берёт распечатку клиентов-арендаторов и сразу же, если хозяин дома, либо есть доступ в квартиру, например, ключи у соседей, выезжает на сдаваемый объект, по дороге начиная прозванивать базу потенциальных клиентов, оставлявших заявки на съём квартиры. Если работает команда, то кто-то в офисе делает то-же самое, активно ищет арендатора. Посмотрев квартиру, познакомившись с хозяином, и узнав истинное положение дел, состояние квартиры, условия, точную цену, риэлтор назначает встречу потенциальному арендатору, желательно сразу нескольким, если повезет конечно, естественно с некоторым промежутком во времени. В этом есть и некоторая подстраховка, клиент, посмотрев квартиру, например, может от неё отказаться, риэлтор уезжает, а человек возвращается и напрямую договаривается с хозяином. Получается банальный «кидок». А если клиентов несколько, то риэлтор сразу же показывает квартиру следующему человеку и так пока кто-то не снимет. Многие риэлторы специально делают так, что бы все желающие снять квартиру могли увидеть друг друга, создание искусственного ажиотажа, мол, видите, сколько желающих, давайте думайте побыстрее. Это не совсем этично, но зато довольно действенно. Иногда из-за отсутствия других желающих их роль могут сыграть компаньоны риэлтора, его друзья, знакомые, главное толпу нагнать побольше. Этот же приём риэлторы успешно используют и в обратном порядке, если им необходимо снизить стоимость аренды либо продажи.

Что входит в обязанности риэлтора. В первую очередь это проверить все правоустанавливающие документы, документы, удостоверяющие личность владельца, либо владельцев, важно, именно владельцев, если их несколько, например, муж сдал вам квартиру, получил деньги, через неделю приехала жена и заявила, что она является совладелицей квартиры, лично она никому ничего не сдавала и будет, например, жить в одной из комнат. Согласитесь, очень неприятная ситуация.

Был и такой случай, родители уехали отдыхать, их сын, наркоман, как оказалось впоследствии, перенёс все личные вещи родителей в гараж и являясь совладельцем квартиры, документы на жильё он, правда, не предъявил, предъявил только паспорт с регистрацией по этому адресу, сдал эту квартиру в аренду, причём потребовал предоплату за два месяца, а через две недели приехали родители…Продолжение придумайте сами. Квартиру сдавал риэлтор, частный предприниматель. В любом случае виноват риэлтор, сдал квартиру без проверки правоустанавливающих документов. Была регистрация в паспорте, но разве регистрация доказывает, что человек является собственником квартиры. Конечно же нет.

Также необходимо заключить договор аренды, где должны быть подробно изложены все условия, обязательно составить опись содержимого квартиры (мебели, бытовой техники и т.д.) с указанием состояния каждого предмета и перечнем повреждений. В договоре также должен быть пункт о том, за сколько времени хозяин квартиры должен письменно предупредить арендатора о необходимости выселения (обычно это месяц-два). Необходимо указать точную сумму аренды и способ её оплаты. Так же желательно получить расписку от хозяина, в том, что он принял у арендатора оплату, например, за месяц проживания, как говориться, на всякий случай, а то вдруг он завтра об этом забудет. Договор аренды может быть написан от руки в свободной форме. Главное, чтобы были подписи сторон. Важно, должны присутствовать подписи всех владельцев жилья, указанных в правоустанавливающем документе на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности и т.д.). И ещё, во всяком случае у нас в городе это практикуется, должен быть пункт о том, что в случае досрочного прекращения договора-аренды по инициативе хозяина квартиры, хозяин должен возместить арендатору расходы на оплату услуг риэлтора. Арендатора должно насторожить, если риэлтор или представитель агентства лично не присутствует на показе или у него нет документов, подтверждающих его полномочия, а также если вариант аренды существенно дешевле рыночного или ему не выдали платёжный документ на услуги.

Сейчас нужно крайне, крайне осторожно относиться к выбору риэлтора. Желательно обращаться к тем, кто уже достаточно давно работает на рынке и имеют высокую репутацию. Для этих людей, работа риэлтора уже своего рода специальность, налаженный и приносящий постоянный доход бизнес, сформирована определённая репутация на рынке и поверьте мне, многие ею очень дорожат, и даже не потому что люди сами по себе порядочные, нет, к сожалению, среди риэлторов я очень редко встречал порядочных людей, не приживаются, а просто боязнь потерять кусок хлеба, тем более при нынешней ситуации на рынке недвижимости. А ещё лучше, воспользоваться чьей либо рекомендацией.

Автор: Gray, ФинФорум

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4