cat-right

Инвестиции в жилье: спекулянты «потеют» без толку


На фоне информации о «новой волне кризиса» и увеличивающихся валютных рисках (включая ограничения по обмену валюты в Украине) украинцы снова начинают искать альтернативные депозитам объекты инвестирования. Традиционно ими остаются квартиры, хотя рассматривать такие инвестиции сегодня нужно скорее не как способ получить прибыль, а как возможность сохранить уже имеющиеся накопления.

Как в сейфе

«На сегодняшний день рассматривать покупку жилья как инвестицию не целесообразно, так как объекты жилой недвижимости сейчас инвестиционно не привлекательны», — уверена директор филиала на Паньковской АН RealDruzi Валентина Харченко. По ее словам, сегодня сохраняется тенденция удешевления жилья. «Так, за последний год цены на жилье снизились на 12%. Следует отметить, что последнее время темп снижения цены замедлился: в августе 2011 г., по сравнению с июлем 2011 г. снижение стоимости составило всего лишь 0,1%, однако тенденция снижения цены все еще сохраняется», — рассказывает она.

В свою очередь, гендиректор АН «Благовест» Ирина Луханина отмечает постепенное оживление рынка в части продаж. Но при этом, по ее наблюдениям, цены на «первичку» и «вторичку» пока еще стабильны и остаются на минимальном уровне за последние 5-7 лет столичного рынка недвижимости.

«Если понимать инвестицию как «долгосрочное вложение средств с целью получения прибыли», то риски оказаться без прибыли очень велики. Правда, хорошо зная рынок недвижимости, отслеживая «перспективные объекты», а также объекты, которые продаются существенно ниже их рыночной цены, вполне реально снизить риски и в будущем получить прибыль. Но это подходит далеко не для всех. Если же под «инвестицией» понимать долгосрочное вложение средств с целью их сохранения (пусть даже с небольшими потерями), то приобретение недвижимости – один из очень немногих доступных для наших граждан вариантов вложения имеющихся накоплений. Естественно, если объем этих накоплений позволяет приобрести недвижимость», — отмечает аналитик портала недвижимости Domik.net Владимир Коломейко.

Таким образом, как отмечает В. Харченко, на сегодняшний день большинство сделок на рынке жилья совершается с целью использование квартир для собственного проживания, реже с целью временной сдачи в аренду, а в будущем планируется использовать объекты для собственного проживания.

По первому кругу

Наиболее прибыльной и одновременно наиболее рискованной остается покупка квартиры в строящемся доме. По наблюдениям директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, около 3-5% сделок на рынке первичного жилья приходится на спекулянтов, желающих заработать на перепродаже квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. Предпочтение, по его словам, отдается домам на достаточно низкой стадии готовности, но которые строятся хорошо зарекомендовавшими себя застройщиками. «В новые неизвестные компании, у которых нет реализованных проектов, спекулянты точно не идут», — утверждает он.

Основная часть инвестиций в новостройках приходится на однокомнатные квартиры в эконом-классе, за ними следуют «однушки» уровня «бизнес». «Точно не «элит», ведь очень невысока вероятность, что квартиру в дорогом жилом комплексе позже удастся выгодно продать», — объясняет В. Степенко. Если застройщик не сорвет сроки (или, скорее, не слишком сильно задержит сдачу дома в эксплуатацию), то, по словам эксперта, на перепродаже можно заработать от 5-10% до 20-25% в зависимости от того, на каком этапе готовности объекта была совершена инвестиция.

Преимуществами первичного рынка для покупки квартиры в качестве инвестиции И. Луханина называет высокую ликвидность нового жилья, его современность и актуальность в перспективе, а также возможность рассрочки. Но прежде всего она советует обращать внимание на «первичку», если квартира необходима для собственного проживания и нет всей необходимой суммы. «Сегодня многие застройщики активизировали строительство, а главное привлекли новые маркетинговые инструменты – беспроцентную рассрочку непосредственно от застройщика, бонусы и скидки при полной оплате, пострпродажный сервис (услуги по отделке, дизайне интерьера и т.д.)», — говорит она.

Есть среди покупателей квартир на первичном рынке и такие спекулянты, которые рассчитывают на прибыль и от роста цены на их объект, и от сдачи его в аренду. Таких сделок совсем немного – менее 5%, ведь потратиться придется не только на покупку, но и на капитальный ремонт, который обходится в половину цены квартиры. В итоге стоимость кв. м жилья в новостройке будет примерно равняться стоимости «вторички». Но квартиры в новых домах обычно в 1,2-1,5 раза больше, чем в старых, так что общие затраты тоже будут выше. Тем не менее, по словам В. Степенко, сдавать в аренду новые квартиры выгодней, чем старые – срок окупаемости короче на 3-5 лет и составляет 10-12 лет.

Вторичный заработок

Преимущества вторичного рынка в том, что потратив время на поиски, можно найти полностью готовые к проживанию, отремонтированные «однушки» по цене от $55 тыс. Их можно рассматривать только как жилье для себя или как объект для сдачи в аренду, т.к. расположены такие объекты в достаточно старых домах. «Приобретая жилье с целью инвестиций, стоит избегать квартир, ликвидность которых постепенно снижается: «хрущевок» и старых панельных 9-этажек. Как покупка для проживания при ограниченном бюджете они подходят, а как инвестиционное вложение могут не оправдать вложенных средств и ожиданий», — предупреждает И. Луханина.

Действительно, рассчитывать на удачную перепродажу таких квартир не приходится – цены на них не растут в течение последних 1,5-2 лет, колеблясь в пределах $55-65 тыс., причем часто стоимость зависит не от качества объекта, а от желания хозяина продать его именно за желаемую стоимость.

«По нашим данным, так называемый «индекс доходности» наконец достиг нулевого значения (раньше был отрицательным). Это означает, что в среднесрочном плане вложения в киевские квартиры с целью сдачи их в аренду стали наконец-то безубыточны», — добавляет оптимизма В. Коломейко. И тут же предупреждает, что если начнется новый кризис и цены вновь начнут падать, то вложения в недвижимость с целью сдачи ее в аренду вновь станут убыточными.

Исходя из сегодняшних цен на жилье и ставок аренды, «однушка» в панельном доме окупится лет за 13-16. Например, при стоимости квартиры в $60 тыс. и размере аренды в $300-350 ежегодно она будет приносить 6-7% дохода. Это меньше, чем гривневый депозит, но больше, чем валютный. Иными словами, деньги вернутся за 16,7-14,2 года.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4