cat-right

Как обстоят дела с ипотекой при разводе?


Итак, ваша семейная лодка с треском разбилась о быт, и предстоящий развод кажется единственным методом распутать комок проблемных взаимоотношений. Но всё совсем не все так просто как кажется – трагичность момента ухудшает ипотека. Супруги в целом и рады бы отдохнуть от своей второй половины, но кредит связал их покрепче, чем брачный обряд. Вы понимаете, что услуги адвоката по жилищным вопросам необходимы вам как никогда. И самое скверное то, что мирно вопрос навряд ли решиться. Фактически ипотека – это своеобразный «любовный» треугольник, где устойчиво третьей стороной выступит банк – организация, полностью лишенная эмоций и полностью ориентированная только на практичность.

В этом случае у еще пока супругов сразу появляется множество вопросов. Как разделять залоговую квартиру? Кто непременно должен продолжать оплачивать кредит? Как быть с созаемщиками? Вдобавок, любой частный случай, бесспорно, имеет кучу особенностей. И стоит отметить, что сейчас в российской судебной практике нет фактов, на которые судьям, возможно, ориентироваться, принимая решения в однотипных ситуациях. Даже похожие случаи вполне могут иметь абсолютно разный вердикт, у различных служителей фемиды.

При рассмотрении дел о разводе, когда требуется делить имущество, которое отягощается ипотекой, частенько могут быть ущемлены интересы либо 1-го из супругов, иногда банка-кредитора. Найти счастливую середину в таких спорах очень сложно. В итоге, как только банк решает конфисковать залоговое жилье, по которому закончили оплачивать кредит, оказывается, что на основе судебного решения оно уже заемщику не принадлежит. С другой стороны, возможно, понять и заемщика – его, по сути, лишили квартиры, но на нем всё равно повис долг, который необходимо оплачивать еще лет 20.

Как раз, поэтому в конце марта некоторые депутаты Госдумы решили инициировать внесение поправок в текущий Семейный кодекс. Вся суть предлагаемых конкретных изменений в законодательство заключается в том, чтобы банк, который выдал кредит, постоянно принимал участие третьей стороной в процессе бракоразвода.

Но стоит отметить что, пока депутаты рассматривают предложения, дискутировать и принимать поправки (а это процесс довольно долгий, в случае если банки не пролоббируют), в стране не перестают принимать решения на базе сегодняшнего законодательства. При разводах, где есть ипотека, адвокаты и судьи оперируют несколькими ключевыми документами: Семейным и Гражданским кодексами, Законодательством «Об ипотеке» и, в сущности, самим ипотечным договором, защищённым законодательно.

Все мы делим напополам!

Принцип «50 на 50» заложен в самом Семейном кодексе. А непосредственно Федеральный Закон, касающийся ипотеки подтверждает, что жилье, которое было приобретено в период брака путём ипотечного кредитования, является совместно нажитое имущество. При этом погоды не делает, на кого из супругов оформлялся кредит.

В теории, то бишь по закону, подобная квартира должна быть разделена напополам. Но имущество пребывает в залоге у банка, и практически никакие юридически возможные действия с жильем нельзя провести. В случае если раздел случился без участия банка (случай, по совести сказать, не частый, но всё-таки встречающийся), то супруги способны заключить договор и продолжать погашать кредит (еще пару десятилетий). Смотрится такое соглашение, согласитесь, непрочно. Вследствие этого возможно обратиться сразу в банк с просьбой согласиться на продажу квартиры.

Что будет делать банк предвидеть довольно сложно. Учреждение вполне может пойти 2-мя путями – разрешить продажу или же начать требовать преждевременного погашения ипотеки, просто сославшись на то, что развод будет нарушать условия кредитного договора.

Вследствие этого при судебном разбирательстве лучше всё-таки известить банк, потому что все проблемные моменты, возможно, утрясти еще в суде. Помимо того, судья вполне может заставить банк провести операции с имуществом под залогом, которые удовлетворяют именно вас. В частности, реализовать квартиру, или переоформить ипотечный договор на кого-то 1-го.

Как продать квартиру в ипотеке

Часто банк лично готов продать ипотечную квартиру. Логика здесь довольно простая – лучше потерять на процентах, но вернуть основной долг. В таком случае супругам надо будет подыскать покупателя, который вначале должен компенсировать банку долг по кредиту, а далее подождет, пока закончатся все процедуры связанные со снятием обременения с недвижимого имущества и вступления вправо собственности.

Безусловно, для покупателя это ненужная головная боль. Во-1-х, возрастают риски, а во-2-х, уходит много времени. Выход 1 — увлечь покупателя постепенно снижая стоимость на саму квартиру.

Поиск своими силами подобных покупателей – дело затруднительное, вследствие этого рекомендовано направится в риэлтерское агентство, специализирующееся на таких сделках. Денежная разница, оставшаяся после реализации квартиры и оплаты кредита, супруги смогут получить на руки и вполне могут разделить напополам (ну, или как смогут договориться).

Перепродажей квартиры сможет заниматься и банк, выставив на торги жильё, но практика показывает, такой вариант далеко не лучший. Тут стоимость всё время оказывается ниже рыночной. Кроме того, за счет полученных денег будет нужно покрыть и затраты на проведения аукциона.

Банк не так прост

В настоящее время банки уже приобрели серьёзный опыт в спорах по ипотеке. Особенно во время кризисного периода. Вследствие этого оформляя ипотечный кредит, пытаются из супругов сделать созаемщиков. Это иногда выгодно и самим парам – так возможно надеяться на более высокий кредит.

Вот только в настоящее время в ипотечный договор вносится пункт: «При разрыве брака, в котором состоят созаемщики, условия этого договора не меняются». Банку такой вариант, как второстепенная страховка – в случае если будет бракоразводный процесс и 1 из супругов не захочет оплачивать, то финансовая ответственность ляжет на другого. В дальнейшем, кто прав, кто виноват, пускай решают супруги хоть на семейном совете, либо через суд. Банковским сотрудником до этого нет дела.

Частные случаи

Для ясности картины изучим определённый пример. Семья оформила ипотеку на однушку. Сумма кредита небольшая, вследствие этого заемщиком выступил один муж. Через несколько лет встал вопрос о том, чтобы развестись. Как будет поделена квартира?

В строгом соответствии с законодательством России, эта «однушка» — совместное нажитое имущество. Вероятно, жилье должно быть разделено напополам между мужем и женой. Но тут важна и чёткая позиция банка-кредитора.

Поделить в действительности однушку возможности не представляется – любой из супругов имеет право рассчитывать лишь на долю квартиры. Но доля собственности, как следует из ФЗ «Об ипотеке», не сможет выступать в статусе залога. И в случае если банк не даст согласие провести переоформление ипотечного договора, то вся ответственность по оплате кредита ляжет на мужа, как единственного заемщика (не имеет значения, будет он там жить или нет). Но, при этом, у мужа возникает законное право требовать от супруги компенсации платежей по ипотеке, в объеме полученной на квартиру доли.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4