cat-right

Максим Копейчиков: Сначала суд – затем переговоры

Юрист рассказал, как решают конфликты банки, застройщики и частные инвесторы.
У Максима Копейчикова большой опыт работы с банками и с застройщиками. Фото: radiosvoboda.org

Как уверяют специалисты, активная фаза кризиса на
рынке недвижимости (в частности, в Украине) уже прошла, однако ее последствия до
сих пор ощущают на себе как частные инвесторы, так и застройщики и
банки-кредиторы. Cейчас в судах – тысячи дел, которые породил
финансовый кризис и падение рынка недвижимости.

О том, кто с кем и в каких
случаях чаще судится, ИАП «Столичная недвижимость» расспросил адвоката, который
часто принимает участие в таких судебных процессах, Максима Копейчикова, партнера адвокатской компании «Ильяшев и партнеры».

Кто
и в каких случаях чаще всего обращается за помощью юристов в разрешении
конфликтных ситуаций с недвижимостью?

Часто возникают проблемы между банками и
застройщиками. Это я говорю как человек, который много работает как с одними,
так и с другими. И в этом случае обе стороны – банки и застройщики должны быть
заинтересованы в том, чтобы этот корабль, который начал тонуть, покинуть с
наименьшими потерями, или не дать ему утонуть.

Вы
имеете в виду случаи, когда, например, банк финансирует реализацию какого-либо
проекта, однако застройщик в итоге не выполняет своих обязательств?

Да. В таких ситуациях свои интересы есть у банков и
у застройщиков. В начале сотрудничества нужно обеим сторонам очень взвешенно
оценивать риски. Сейчас трудно сказать, возможно ли вообще достигнуть того,
чтобы банк и застройщик чувствовали себя комфортно на всем этапе реализации проекта,
особенно, если это проект долгосрочный. Но детальная подготовка, хорошо
разработанная стратегия отношений – это залог того, что риски будут
минимизированы.

Какие
механизмы выхода из конфликтных ситуаций?

Часто дела доходят до судов, поскольку из большинства
конфликтных ситуаций в этой сфере выйти путем переговоров очень трудно, ведь
часто обе стороны считают, что контрагент нарушил свои обязательства. По
крайней мере, все начинается с судебных процессов, а уже потом стороны садятся
и пытаются договориться. Ведь если судиться до конца – это может быть «Пиррова
победа», поскольку, в итоге, очень часто случается так, что выгоды не получает
даже та сторона, в пользу которой приняты судебные решения.

Вам
лично финансовый кризис и кризис на рынке недвижимости добавил работы?

Скорее, существенно откорректировал распределение
нашей работы по направлениям. До 2009-го года примерно 60% нашей деятельности
занимал консалтинг, и 40% суды, в 2009-м уже было 70% судов и 30% консалтинга,
после 2009-го это соотношение понемногу начало выравниваться и этот процесс
выравнивания продолжается и сейчас. Благодаря относительной доступности
судопроизводства в Украине в большинстве случаев люди идут в суд, чтобы
задекларировать свои серьезные намерения другой стороне, а потом пытаются
договориться.

Кто
обычно выступает инициатором судов?

Это зависит от того, кто чувствует себя более обиженным
или более уверенным в той или иной ситуации. А также и от отношения конкретных банков и конкретных заемщиков к обращениям в
суд. Часто суды возникают из-за искусственных банкротств заемщиков, которые
таким образом пытаются избежать необходимости выполнять обязательства. Правда, в
последнее время такой способ «решения» вопросов погашения долга, как
искусственные банкротства, стал менее популярным, поскольку банки уже часто
обращаются с заявлениями о возбуждении уголовных дел в подобных случаях. И если
раньше правоохранительные органы обычно отказывали в возбуждении дел, ссылаясь
на то, что это сугубо хозяйственно-правовые отношения, то теперь уже немало
примеров, когда такие дела возбуждаются. Лишь один наш клиент инициировал возбуждение
порядка 80 уголовных дел: как в отношении физических лиц-заемщиков, так и в
отношении юридических лиц. Преимущественно речь идет о тех, кто получил полные
суммы кредитов, а впоследствии пытался осуществить незаконное отчуждение
объектов ипотеки или инициировал искусственные банкротства.

Заметно,
что банки стали более гибкими и готовыми к компромиссу при решении конфликтных
ситуаций?

Все зависит от банка. Из нашей практики могу сказать,
что «Правэкс-банк» еще в 2010 году очень гибко подходил к реструктуризации
ипотечных долгов, они довольно легко шли на компромиссы, навстречу заемщикам.
«Сведбанк» также в 2010 году с одним нашим клиентом задекларировал свою
готовность быть гибким и реструктуризировать долги, но очень долго работал над
документами, очень долго принимались управленческие решения, поэтому результата
практически не было. В «Укрсоцбанке» ситуация похожая – там якобы и готовы
реструктуризировать отдельные кредитные обязательства, но, по крайней мере, в
тех случаях, о которых мне известно, даже при наличии нарушений и
недофинансировании со своей стороны, пытаются, скорее, создать видимость того,
что они готовы на реструктуризацию, а на самом деле выдвигают неприемлемые
условия. Банк «Надра» предлагает очень широкие возможности по реструктуризации
и реально их предоставляет.

От
чего зависит та или иная позиция банка?

Чаще всего это зависит от политики банка. Где-то это
принципиальная позиция руководства, от которой зависит – банк гибкий к
заемщикам, или наоборот. Многое зависит и от профессионализма менеджмента и
готовности принимать решения самостоятельно. Некоторые банки сама ситуация
заставила стать гибкими. Еще в одних банках (с европейским капиталом) наемным
менеджерам важно показать руководству результат «на бумаге» в конце каждого
отчетного периода, поскольку именно от финансовых результатов «на бумаге», а не
от реального результата, зависит начисления бонусов.

Комментарии закрыты.

1 2 3 4