cat-right

Оценка недвижимости: дьявол в деталях


Эта нехитрая истина сегодня как никогда актуальна для ситуации, сложившейся на рынке консалтинговых услуг вообще и на рынке оценки недвижимости в частности. Потому что внешне все выглядит ужасно запутанно: два съезда оценщиков, которые проходят в один и тот же день; два протеста под Кабмином, тоже одновременно; две рабочие группы, созданные в правительстве; две концепции развития рынка и контроля качества и т.д.

Такое впечатление, что воюют друг с другом две группировки, намереваясь поделить рынок. Но это лишь первое впечатление…

Итак, одна группа оценщиков (назовем их «старые») стоят на позициях равного доступа на рынок всех его участников, конкурентных условий функционирования оценки, использования международных стандартов оценки. А другая группа стремится монополизировать этот рынок, отодвинуть в сторону те девять тысяч оценщиков и четыре тысячи оценочных фирм, отдав оценку ограниченному кругу из 200 компаний, контролируемому из одного центра. «Новые» оценщики хотят осуществить монопольный захват и распределение рынка между собой. И самое главное, они не желают использовать в своей деятельности международные стандарты, заменив их методологией, которая не имеет никакого отношения ни к национальным, ни к международным стандартам.

Какова же цена вопроса? Обратимся к статистике. Оборот рынка жилой недвижимости в 2011 году составил 176,7 тыс. сделок, или в денежном выражении, по оценкам специалистов, около 169,5 млрд. грн. Если использовать среднюю стоимость оценки, которую декларируют «старые» оценщики, 350 грн. за объект, то общий годовой доход на этом рынке составит 61,9 млн. грн. Много это или мало? Если разделить на 3 тыс. фирм, имеющих лицензии на эту оценку, то выходит по 20,6 тыс. грн. в год, совсем небольшая сумма. Если же увеличить эту стоимость хотя бы в пять раз (как это намереваются сделать) и разделить на 200 компаний, то речь может идти о 1,5 млн. грн. на одну компанию — сумма значительно более интересная.

Но почему потребитель должен платить больше за некачественную оценку? Тем более что процедуры, предлагаемые «новыми» оценщиками, оценкой назвать нельзя. Ведь все, что отличается от полноценных процедур определения рыночной стоимости, описанных в национальных и международных стандартах (а наши национальные стандарты создавались на базе международных), это профанация оценки, и грамотные «старые» оценщики не могут с этим смириться.

Каков же механизм узурпации рынка оценки? Что позволяет это сделать?

Прежде всего, законодательно все еще существует требование о том, что оценка для налогообложения должна быть исключительным видом деятельности, хотя уже много раз говорилось и в прессе, и «старыми» оценщиками о том, что никакой логики в этом требовании нет. Более того, совершенно очевидно, что именно это требование позволяет отсечь от рынка армию «старых» оценщиков.

Конечно, исключительный вид деятельности не обсуждается «новыми» оценщиками, упор они делают на контроль качества оценки, ссылаясь на его якобы отсутствие в нынешних условиях.

Как же предлагается осуществлять сей контроль? Очень просто: путем платежей за контроль со стороны третьих фирм, владеющих интеллектуальной собственностью, зарегистрированной на некоего автора. Ничего не напоминает эта схема читателю? А как насчет печально известной Тендерной палаты?

Элементом этой схемы, по замыслу ее авторов, становятся три общественные саморегулирующиеся организации оценщиков Украины. Ну надо же создать видимость общественного регулирования. Только вот организации эти созданы скорее на бумаге, а не в жизни. Конечно, есть пару десятков реальных физических лиц, но для того, чтобы организация была признана саморегулирующейся, ей надо иметь минимум 250 сертифицированных оценщиков в качестве ее членов. А поскольку такого количества у авторов схемы нет, то недостающих оценщиков просто «приписали» к числу членов виртуальных организаций. Узнав об этом, «приписанные» помимо своей воли оценщики направили письма с требованием исключить их из состава этих общественных организаций, поскольку они никогда не подавали заявлений на членство. Тем не менее Фонд госимущества, который должен
контролировать соответствие этих организаций требованиям законодательства, направил оценщикам отписки, мол, разбирайтесь между собой сами.

Еще один штрих: все эти общественные организации имеют сайты, похожие как близнецы-братья, где нет списков их членов, нет состава правления или экспертных советов, что также является важной составляющей саморегулирующейся организации по оценке имущества. А значит, эти организации не соответствуют требованиям законодательства, и Фонд госимущества Украины должен лишить их такого статуса. Вместо этого фонд всячески проталкивает узаконивание оценки для налогообложения как отдельного направления оценки. А два других направления оценки идентифицируются по видам активов — недвижимость, оборудование, транспортные средства, — а не по тому, для кого выполняется оценка. Ведь нет никакой разницы, для кого назначать цену на недвижимость, — применяются одни и те же оценочные процедуры. Следовательно, нет смысла в отдельном виде оценки для налогообложения или для внесения в уставной фонд предприятия, или для принятия управленческого решения…

В мировой практике единственным мерилом качества является рецензирование отчета по оценке коллегами-оценщиками, имеющими высокую квалификацию, причем процедура рецензирования в развитых странах также регламентирована определенными стандартами, которые в Украине пока что не приняты. Никакими программными продуктами проверить правильность составления отчета об оценке и его соответствия национальным стандартам невозможно. Попытка создать такой продукт является полной профанацией проверки качества работ, иначе весь цивилизованный мир использовал бы программные продукты, а не более трудо- и времязатратное рецензирование.

Опытные оценщики заинтересованы в том, чтобы была введена действенная система рецензирования работ по оценке, так как это стимулирует повышение качества и профессионализма оценщиков. Механизм и правила проведения контроля качества оценочных работ — вот та задача, которую необходимо решать государству, и профессиональные оценочные сообщества не раз выражали готовность подключиться к этой работе. А «откат» за некую «интеллектуальную собственность» есть не что иное, как профанация контроля качества и не может решить эту проблему.

Но радетели «новой» оценки решительно отсекают профессионалов от участия в разработке законодательства. Дискуссия им не нужна, поскольку, если прислушиваться к мнению тех оценщиков, которые работают на основе принятой в мире, и в Украине, методологии и правил, коррупционной схемы «на оценке» не построишь.

К сожалению, отсечение «старых» оценщиков происходит сейчас на уровне государственных органов, поскольку три виртуальные организации включены в созданную Кабмином рабочую группу по совершенствованию законодательства, а «старые» оценочные саморегулирующиеся организации, куда реально входят тысячи оценщиков, сегодня не включены в эту рабочую группу.

Схема ненужного и недейственного контроля качества сейчас проталкивается и в другие специальности: архитектуру, инженерию, аудит — везде, где нужны знания и опыт и где можно стать gate keepers — держателями ворот, которые определяют допуск на рынок определенной профессии. В каждую из этих профессий пытаются внедрить ненужное обучение и государственную сертификацию специалистов, а также неэффективный контроль качества, состоящий в «отстегивании» роялти за контроль, который не имеет ничего общего с реальным контролем качества работ специалистов.

Вот против всех этих законодательных манипуляций поднялись участники разных рынков и 12 сентября провели в Киеве свой Чрезвычайный съезд, на который прибыли представители оценщиков, аудиторов, риелторов, судебных экспертов, банковских сотрудников, арбитражных управляющих и других представителей консалтинговых профессий со всей страны — больше тысячи участников. Под резолюцией съезда подписалось 1029 человек, целью которого стало противодействие уничтожению независимой оценки и других видов консалтинга в Украине.

Люди приехали не из корыстных побуждений для себя лично (хотя по большому счету этот фактор всегда присутствует), они приехали отстоять и защитить интересы ВСЕХ, а самое главное — интересы потребителей, так как в конечном итоге все мы потребители услуг.

Почему люди должны переплачивать за услугу, которая того не стоит? Лишь бы набить карманы манипуляторов? Это возмущало участников даже больше, чем потеря части рынка.

Зал был переполнен, люди стояли и сидели в проходах. Это было единение против оголтелого коррупционизма и издевательства над профессиями.

Противники попытались провести аналогичное сборище в тот же день, применив политтехнологию, которая бы запутала не только простого обывателя, но и многих специалистов. Все вроде похоже, и трудно разобраться, на чьей стороне истина. Проталкивалось мнение, что якобы молодые оценщики хотят продвижения «новой оценки», реформирования рынка оценочных услуг.

А ведь общеизвестно, что везде в мире оценщик — это специальность зрелого возраста, пэтэушников сюда не берут. В некоторых странах надо иметь 10-летний опыт работы по другим специальностям для того, чтобы заняться оценкой как основной профессией. И если радетели «новой оценки» такие прогрессивные, то почему их сборище проводилось тайно в зале на 160 мест, заполненном на треть и куда не cмогли попасть журналисты независимых СМИ, не говоря уже о коллегах-оценщиках? Не потому ли, что некого было предъявить в качестве представителей той самой «молодой общественности», которая якобы входит в состав виртуальных общественных организаций?

Поэтому опытные оценщики призывают все же разобраться в ситуации, не допустить монополии и подмены профессиональной оценки профанацией.
И последнее. Если до сих пор оценка для налогообложения выполнялась при осуществлении сделок с имуществом физических лиц, то теперь (проектом закона «О госпошлине») описанную схему предлагается распространить и на юридические лица, используя и здесь оценщика, исключительным видом деятельности которого является оценка для налогообложения. Со всеми вытекающими отсюда последствиями… И касается это не только сделок купли-продажи, но и залога имущества, приватизации, договоров аренды… Если законопроект «О госпошлине» будет принят в сегодняшней редакции, то круг замкнется, и все условия для идеальной коррупции в сфере недвижимости будут налицо.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4