cat-right

Офисная недвижимость Киева: дефицит спроса и предложения

Обзор актуальной ситуации на рынке офисной недвижимости Киева.
В Киеве появляются новые бизнес-центры. Фото: cultkiev.com

Киев, как деловой центр Украины,
нуждается в достаточном количестве офисных помещений, и в последние годы этот
сегмент коммерческой недвижимости активно развивался. Что сегодня характеризует
рынок офисной недвижимости столицы, и как он будет развиваться в ближайшей
перспективе, ИАП «Столичная недвижимость» решил поинтересоваться в экспертов и
участников рынка.

Арендовать некому

На сегодняшний день ситуация на
рынке офисной недвижимости Киева такова, что имеется достаточно много свободных
площадей и в ближайшее несколько лет предложение будет превышать спрос.

«Дефицита офисных площадей
классов «А» и «В» сейчас нет и быть не может – в течение, как минимум,
двух-трех лет. В середине и в конце этого года на рынок вышло много новых
бизнес-центров, таких как «101 Tower», «Кристалл», «Европа» на Столичном шоссе
и другие. Их суммарная арендная площадь составляет более 200 тыс. кв. м.
Сейчас на столичном рынке вакантны около 100 тыс. кв. м, к которым
добавится еще 200 тыс. кв. м новых офисных площадей. Поглощаться рынком
эти площади будут не менее чем на протяжении двух-трех лет. Это при условиях
сохранения существующих темпов развития экономики», – говорит Юлия Бадюл, специалист по офисной
недвижимости и инвестпроектам консалтинговой компании UTG («Украинская торговая гильдия»).

С экспертом согласна Марина Гавриленко, руководитель отдела аналитики международной
консалтинговой компании CBRE. По ее словам, количество вакантных
квадратных метров будет еще увеличится, т.к. на стадии строительства находится
рекордное количество бизнес-центров класса «А», реализация которых была начата
еще в докризисные годы.

В то же время, специалисты
отмечают «структурный дефицит» качественного предложения, отвечающего
международным требованиям.

«Несмотря на высокую долю
свободных площадей (по состоянию на третий квартал текущего года она составила
16,5%), сегодня можно наблюдать так называемый «структурный дефицит» офисных
помещений. Рынку Киева существенно не хватает зданий класса «А» и «В+», которые
отвечают международным требованиям. Особенно внимание арендаторов
сконцентрировано на эффективности помещения, количестве паркомест,
профессиональном обслуживании здания. Расположение здания, его доступность
общественным и частным транспортом также играют немаловажную роль», – говорит Александра Глобина, глава отдела по
работе с корпоративными клиентами JonesLangLaSalleUkraine.

В свою очередь, Юлия Бадюл,
отмечает недостаток помещений, которые бы сдавались в аренду небольшими лотами:
от 20 до 100 кв. м,
с отделкой, и также в местах, удобных для офисных работников, – недалеко от
метро или крупных транспортных развязок.

IT-компании – неизменные лидеры по аренде офисов

Эксперты все в один голос говорят
о том, что в структуре спроса на офисные помещения сегодня доминируют IT-компании
и компании сегмента бизнес-услуг.

«С точки зрения вида деятельности
компаний-арендаторов, лидирующие позиции в структуре валового поглощения
продолжает удерживать сектор компаний в сфере IT, высоких технологий и
коммуникаций», – говорит Марина Гавриленко.

По данным Александры Глобиной, по
состоянию на третий квартал 2012 года совокупная доля в общем объеме сделок среди
компаний сегмента бизнес-услуг и производственного сектора составила 80%.

«Среди
производственных компаний наиболее активными арендаторами выступают
фармацевтические, а в структуре сферы бизнес-услуг уже достаточно долго
доминируют IT-компании. Сектор FMCG также проявляет высокий интерес к аренде
офисных помещений», – говорит эксперт.

По
мнению Марины Гавриленко, на сегодняшний день, большая часть транзакций
по-прежнему обусловлена желанием компаний  консолидировать офис и/или
повысить качество занимаемых помещений за счет улучшения в классе и/или
расположения.

«Около 50% арендаторов офисов –
мелкий и средний бизнес. Около 20-30% – крупный украинский бизнес. Около 20% –
транснациональные корпорации», –  отмечает Юлия Бадюл структуру арендаторов.

Она также утверждает, что
наибольший спрос сейчас на офисные помещения 
классов «В» и «В-» площадью до 150 кв. м.

Девелоперы не сделали выводов

Кризис на рынке недвижимости
повлиял на спрос и предпочтения арендаторов. Но, как утверждают эксперты, на
это отреагировали далеко не все девелоперы. Некоторые решили не менять проекты,
несмотря на изменение тенденций и предпочтений.

«Многие владельцы проектов
офисной недвижимости до сих пор находятся во власти «докризисной гигантомании»,
когда строились крупные бизнес-центры классов «А» и «В» с открытой планировкой
этажа. Такие помещения поглощали, как правило, либо транснациональные компании,
либо крупные компании украинского рынка. Но сейчас количество таких компаний
резко сократилось, так же, как и темпы их роста», – говорит г-жа Бадюл.

Отмечает отсутствие изменений и
Александра Глобина, которая утверждает, что существующему
локальному девелопменту по-прежнему не хватает международной экспертизы, нового
опыта в строительстве.

«Например,
крайне показательным является тот факт, что среди построенных бизнес-центров класса
«А» нет ни одного здания, которое бы соответствовало статусу «зеленого», –
говорит она.

Конкуренция снизит арендные ставки

В связи с выходом на рынок
большого количества офисных площадей, эксперты прогнозируют существенное
снижение ставок аренды, ведь показатели вакантности увеличатся, а количество
арендаторов останется прежним. Поэтому, конкуренция заставит многих собственников
офисных помещений пересмотреть условия аренды.

«Существующая высокая вакантность
на рынке будет способствовать росту конкуренции среди объектов. Объем новых
бизнес-центров, которые появились в текущем году и запланированы на следующий
весьма значителен для рынка и будет оказывать давление на арендные ставки. На
фоне умеренного спроса собственникам придется предлагать выгодные условия
арендаторам и идти на некоторые уступки. Мы ожидаем, что верхняя граница
диапазона арендных ставок будет снижаться», – прогнозирует Марина Гавриленко.

С ней согласна и Александра
Глобина, которая считает, что «относительно слабый
спрос со стороны арендаторов обусловливает высокую долю свободных площадей.
Это, в свою очередь, будет главным сдерживающим фактором роста ставок аренды.
Резкого «подъема» рынка в следующем году не предвидится. Многие крупные
компании увеличивают количество персонала, что влечет за собой потребность в
расширении занимаемых офисных площадей. Это, по сути, является единственным
мощным источником спроса, поскольку вход на рынок новых компаний ограничен
главным образом в связи с экономической ситуацией».

«В ближайшей перспективе де-юре
возможно подписание договоров на уровне арендных ставок 2012 года, де-факто –
договора, скорей всего будут подписываться с 20-прцентным дисконтом, однако
обвалом рынка это, конечно же, не назовешь. Владельцы бизнес-центров будут
просто более лояльны к арендаторам, будут предполагать им различные выгодные
условия: к примеру, крупные скидки на первые полгода-год с постепенным
повышением цен, «каникулы» по оплате аренды и т.д. Таким образом, владельцы
офисной недвижимости будут делать все возможное, чтобы заполнить бизнес-центр,
и через определенный период времени все же выйти на тот доход, на который они
рассчитывали», – говорит Юлия Бадюл.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4