cat-right

Особенности регистрации собственности в Украине


Украина остается аутсайдером не только относительно западных, но и постсоветских стран

Отмена моратория на торговлю землей в Украине — главный вызов будущей системе регистрации недвижимого имущества.

Непрозрачность системы госрегистрации и наличие множества институций, задействованных в данном процессе — главные преграды для облегчения крайне сложной процедуры регистрации собственности в Украине. Например, в нашей стране регистрацией недвижимого имущества занимаются множество органов. Акт о праве собственности на землю выдает Центр государственного земельного кадастра, который подчиняется Госкомзему. Регистрацией прав на недвижимость занимается коммунальное предприятие БТИ. Частью этой системы является Минюст, который ведет реестр права собственности на недвижимость и реестр ипотеки. При этом доступ к информации о владельцах недвижимости ограничен и нередко имеет ряд неточностей.

«Безусловно, существование нескольких отдельных реестров прав на объекты недвижимости, землю, их обременений является недостатком украинского законодательства, имеющим негативные последствия. При этом практические трудности возникают еще на стадии принятия решения о покупке земли и недвижимости», — комментирует старший юрист DLA Piper Наталия Болховитинова.

Для того чтобы подтвердить, что продавец имеет надлежащим образом оформленное право собственности и отсутствуют обременения недвижимого имущества и земли, нужно получить и проанализировать ряд справок. Речь идет о выписках и извлечениях из следующих реестров: реестра прав собственности на недвижимость; земельного кадастра; реестра ипотек; реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества; реестра обременений движимого имущества (на предмет наличия налоговых залогов). При этом если информацию из реестров запретов на отчуждение недвижимого имущества, ипотек и обременений движимого имущества может получить любое заинтересованное лицо (обратившись к нотариусу), то информация из реестра прав собственности на недвижимое имущество и земельного кадастра не является публичной. Соответственно, при отсутствии сотрудничества со стороны продавца потенциальный покупатель не может получить подтверждение права собственности продавца на землю и недвижимость.

С июня 2009-го по июнь 2010 года украинское законодательство претерпело ряд трансформаций в области имущественных прав на недвижимое имущество. Но вопреки количеству проведенных реформ главной ахиллесовой пятой остается их качество. Начиная от получения извлечения из реестра права собственности БТИ и заканчивая регистрацией права собственности на землю, законодательство содержит ряд «пробелов», «препятствий» и попросту туманных формулировок.

Революционный хаос

Внести ясность в сферу правовых отношений с недвижимостью должен был реформаторский Закон «О госрегистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Документ был принят 11 февраля 2010 года и содержит революционные нормы, которые вступят в силу с 1 января 2012 года. С одной стороны, новая редакция имела целью упростить процедуры регистрации посредством отказа от работы БТИ и регистрации недвижимости органами юстиции в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (Государственном реестре прав). С другой стороны, уже сегодня юристы предрекают неразбериху, начиная со следующего года, в сфере регистрации прав в связи со вступлением в силу данного закона. «Введение с 1 января 2012 года единого реестра прав на недвижимость и их обременений призвано снять ряд существующих проблем. В то же время закон, предусматривающий введение такого реестра, не содержит норм, позволяющих потенциальным покупателям недвижимости и земли получить информацию из данного реестра», — отмечают в DLA Piper.

Отсутствие публичности — главный бич в сфере оформления права на собственность в области недвижимого имущества. Как уже прокомментировали эксперты, ориентация при подготовке закона на опыт стран-реформаторов (таких как, например, Грузия) — это, безусловно, хорошо. Однако в той же Грузии система зиждется не на регистрации титула права собственности, а самого документа о праве собственности (акта). При этом вся система реформировалась одновременно с трансформацией антикоррупционного законодательства (что в Украине — очередная «черная дыра»).

Также главным преимуществом грузинского опыта регистрации собственности является полная открытость информации на всех этапах процесса. Если говорить о ликвидации института БТИ — путь, по которому пошла соседняя Россия, то, как считают эксперты рынка, стоило бы учесть негативный опыт. Ведь попытки обойтись в процессе регистрации права собственности без БТИ в РФ в ряде случаев привели к утере регистрационных данных и разрывам в информации. Как уверяют специалисты, при регистрации недвижимости никак нельзя обойтись без постоянного обращения к данным многолетних архивов, равно как без обращения к этим архивам не обходятся судебные разбирательства споров о недвижимости и работа госисполнителей. Таким образом, резкий переход на новые принципы работы может усложнить как саму процедуру регистрации собственности, так и разбирательство споров по недвижимому имуществу.

Упраздняя один институт, закон предусматривает создание других, что в итоге ведет к общему увеличению количества органов, так или иначе задействованных в оформлении права собственности на недвижимость. Их количество увеличивается до четырех, а в цепочку оформителей попадают частные структуры, чья лицензируемая государством деятельность будет заключаться в составлении «индексных кадастровых карт», а также нотариусы. Соответственно, увеличатся временные и материальные затраты собственников на оформление, количество их обязанностей по оформлению, считают юристы. При этом нарушается принцип «единого окна», когда БТИ производили и регистрацию, и инвентаризацию, и оценку недвижимого имущества одновременно. Это облегчало работу с собственниками, предоставление им консультаций. Эксперты обращают внимание и на возможное увеличение расходов для собственников в процессе создания будущего Государственного реестра прав и занесения туда информации.

Также согласно положениям реформаторского закона теоретически существует риск того, что отсутствие регистрации в связи с переходным периодом (до формирования Государственного реестра вещных прав на недвижимость) может стать, к примеру, основанием для непризнания налоговыми органами отраженных арендатором валовых расходов на оплату арендных платежей. «Ведь незарегистрированное право не возникло», — отмечает старший юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус. Ряд формулировок нового закона грешат неточным толкованием даже в части основополагающих процедур и процессов. Например, что считать моментом регистрации права собственности.

Ряд еще более проблемных «но» содержит процедура регистрации земельных участков. На сегодняшний день существует пробел в вопросе государственной регистрации договоров об установлении земельных сервитутов — права пользования чужим земельным участком. «Ни одно из положений закона не указывает на порядок регистрации договора о сервитуте, таким образом, невозможно заключить юридически действительный договор об установлении земельного сервитута», — комментирует юрист МЮФ CMS Cameron McKenna Ukraine Наталья Кушнирук.

Регистрация — не единственная проблема для иностранных инвесторов. Сетуют они на глобальную непрозрачность всех «земельных процедур», а также невозможность покупать земли (это право ограничено Земельным кодексом Украины) либо передавать права аренды на землю между юрлицами. По землям сельскохозяйственного назначения вообще полная неразбериха. Ввиду того, что до 2012 года действует мораторий на отчуждение земель сельхозназначения, значительная часть земель сдавалась в долгосрочную аренду на 40-50 лет. Впоследствии арендаторы могли передавать такие земли в субаренду, однако информация о реальных пользователях земли не регистрируется, что делает крайне сложным процесс определения реального арендатора.

«Все, что связано с земельными отношениями в Украине, непрозрачно и является тормозом в развитии. Например, отсутствие законодательства, которое позволило бы юридическим лицам, основанным с привлечением иностранного капитала, даже в черте городов приобретать землю в собственность, — рассказывает Ольга Троян, руководитель департамента по развитию «МакДональдз Юкрейн». — Также, в отличие от ближнего зарубежья, право аренды на землю не может быть передано между юридическими лицами. Обеспечение права собственности на недвижимое имущество или долгосрочную аренду является одним из основных ожиданий многих инвесторов, и мы ожидаем принятия законов для фактического решения этих вопросов».

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4