cat-right

«Первичка» или «вторичка»: что лучше?

«Вечный» вопрос, который стоит перед покупателями жилья.
Принимая решение о покупке квартиры, нужно понимать все риски. Фото: elektraua.livejournal.com

Те,
кто решил обзавестись собственным жильем, часто стоят перед выбором: инвестировать
в квартиру в новостройке или же купить уже готовое жилье на вторичном рынке.
Чтобы сделать правильный выбор, нужно взвесить все «за» и «против», учесть
преимущества и недостатки жилья от застройщика и так называемого б/у, и,
конечно, же обстоятельства того или иного человека. Относительно последнего,
невозможно не зная их, что-то посоветовать, поэтому ИАП «Столичная
недвижимость» решил разобраться, в «традиционных» преимуществах, недостатках,
рисках приобретения жилья на первичном и вторичном рынке.

Дешевле, но рискованнее

Эксперты
отмечают, что главное преимущество покупки квартиры в новостройке – это то, что
вы заезжаете в абсолютно новое жилье, с «чистой» историей.

«Новые
коммуникации, сбалансированные планировки, однородное социальное окружение –
это одни из наиболее весомых преимуществ покупки квартиры на первичке», –
говорит Виктор Оборский, руководитель
департамента стратегического консалтинга компании UTG.

Он
также отмечает, что если раньше предпочтения отдавали «вторичке» из-за
возможности купить маленькую и, соответственно, дешевую квартиру, которые в
свое время застройщики не могли предложить, то сегодня на «первичке» широкий
выбор малометражных квартир.

По
словам Дмитрия Шости, начальника
отдела продаж ЖК Park Stone, новое
жилье строится по европейским нормам и стандартам, оборудовано современными
лифтами, коммуникациями, звуко- и теплоизоляцией. Этим квартиры  в старых домах похвастаться не могут.

Еще
одним плюсом покупки квартиры на «первичке» является то, что при инвестировании
в объект на этапе строительства, по оценкам экспертов, можно сэкономить порядка
10% от стоимости жилья в уже построенном доме.

«В условиях практического
отсутствия ипотечного кредитования, варианты с рассрочкой от застройщика и небольшим
первоначальным взносом делают жилье на первичном рынке более доступным», –
добавляет Дмитрий Шостя.

«Основное
преимущество – более доступная стоимость квадратного метра по сравнению с
жильем аналогичного класса на вторичном рынке и возможность растянуть затраты
во времени (поэтапные оплаты). Но в сумме такое жилье выйдет не дешевле
вторичных предложений, поскольку требует дополнительных вложений: первичная отделка,
ремонт, установка сантехники и т.д. При этом на вторичном рынке можно
приобрести уже готовое для проживания жилье», – говорит Галина Мельникова, генеральный директор АН Park Lane.

Эксперты не устают повторять и
напоминать покупателям, что покупка жилья в недостроенном доме – это всегда риск.

«Приобретение
жилья на первичном рынке в большинстве случаев неправильно называть покупкой,
это – инвестиция. Основной риск инвестора заключается в том, что застройщик не
выполнит, выполнит не в полном объеме или недобросовестно свои обязательства.
Дом могут не сдать, задержать сроки сдачи, не подключить коммуникации, не
оформить право собственности и т.д. При этом при существующих на рынке схемах
приобретения, ни одна не защищает инвестора на 100%. Самыми надежными являются
Фонды финансирования строительства (ФФС), но они сейчас используются не многими
застройщиками», – утверждает г-жа Мельникова.

Купил и живи

Основным
преимуществом вторичного жилья, является то, что покупатель приобретает не виртуальные
квадратные метры, а существующую квартиру, которую сперва можно осмотреть, а
после покупки сразу заселиться.

«Обжитые дома и районы, как правило, уже имеют свою развитую
инфраструктуру:  работающие магазины,
обустроенные дворы и детские площадки», – добавляет к преимуществам
покупки жилья на «вторичке» г-н Шостя.

По
мнению Максима Котика,
ведущего аналитика отдела рейтингов корпоративной  сферы компании
IBI-Rating, кроме того, при покупке
вторичного жилья легко подобрать интересующее месторасположение будущей
квартиры, ведь показатели «географии предложения» вторичного жилья значительно
превышают предложение на «первичке».

Основной же недостаток жилья на вторичном рынке – это
его «возраст».

«В
Украине из более чем 130 тыс. многоквартирных домов порядка 50 тыс. – ветхие и
аварийные, общей площадью около 5 млн. кв. м. Особую проблему создают дома первых
массовых серий. Это около 1 млн. 200 тыс. кв. м, что составляет 22%
многоквартирного жилого фонда. В устаревших и аварийных домах слишком велики
потери тепла и воды. Как правило, в ужасающем состоянии находятся внутридомовые
коммуникации, перекрытия, несущие конструкции», – говорит Дмитрий Шостя.

Хотя, приобретая жилье у владельца, риски не вселиться
в него значительно ниже, чем при инвестировании в «первичку», все равно нужно
быть максимально внимательным с документами.

«На
вторичном рынке основным риском является попасть на спланированную
мошенническую схему. Однако, чтобы избежать этого и купить квартиру у
добросовестного продавца, таким образом, минимизируя свои риски, стоит
обращаться к профессиональным риэлторам, желательно представляющим крупные
агентства недвижимости, имеющие возможности для всесторонней проверки чистоты
сделки», –рекомендует Галина Мельникова.

По словам г-на Оборского, указанные риски можно также
минимизировать, если заключать договор купли-продажи, с указанием реальной
стоимости объекта (а не заниженной). В данном случае, при возникновении
каких-то проблем, по решению суд, можно получить компенсацию той стоимости
квартиры, которая указана в договоре.

В тренде – малометражки

Опрошенные
нами эксперты все в один голос сообщили, что как на первичном, так и на
вторичном рынке сейчас популярны небольшие квартиры.

«Порядка
70% сделок на первичном рынке приходится на квартиры эконом-класса, площадью
порядка 33 кв. м», – говорит Виктор Оборский.

По
словам Галины Мельниковой, наибольшим спросом на вторичном рынке пользуется
жилье эконом-класса (примерно 65% сделок) стоимостью до 100-120 тыс. долларов.
Однако в текущем году все четче проявляется тенденция, когда при выборе жилья
покупатели особое внимание обращают на качество объекта и уровень жизни,
который предоставляет такая квартира. Поэтому растет спрос на жилье в домах
современной застройки в микрорайонах с развитой инфраструктурой, стоимостью
150-250 тыс. долл.

Кто
пока выигрывает в «войне: «первичка против вторички», сказать однозначно
сложно. Данные органов власти и независимых экспертов, как это часто у нас
бывает, разнятся существенно. Так, по данным Минюста, в 2012 году на рынке
жилой недвижимости Киева зарегистрировано 33 тыс. 500 договоров
отчуждения, из них 19 тыс. 500 (58%) – на вторичном рынке и 14 тыс. (42%) – на первичном.
В то же время, эксперты компании UTG утверждают, что 65% покупателей жилья в
Киеве уже выбирают «первичку» против 35%, которые покупают квартиры на
вторичном рынке.

«На
количество сделок купли-продажи в сегменте первичного жилья существенное
влияние оказывает распространенное использование девелоперами собственных
программ рассрочки и кредитования. Кроме того, влияние на рост спроса
первичного жилья оказывает создание застройщиками продукта, сопоставимого по
своим потребительским характеристикам с предложением на вторичном рынке, в
частности это квартиры небольших площадей с более функциональной планировкой в
домах с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой», – говорит
Максим Котик.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4