cat-right

Регистрация прав на недвижимое имущество: новые правила

Как будем регистрировать недвижимость с 2013 года?
Через год регистрацию недвижимости будут проводить по-новому. Фото: nctv.in.ua

В
последние несколько недель в Украине активно обсуждали введение новых правил
регистрации на недвижимое имущество. Ведь уже с начала 2012 года регистрация
прав на недвижимость и их обременений должна была осуществляться органами
Министерства юстиции Украины не в БТИ, а в Государственном реестре вещных прав на
недвижимое имущество.

Но
депутаты решили повременить с вступлением в силу новой реформы и перенесли на
год начало работы Госреестра сделок по недвижимости – на январь 2013 года. Это
позволит государству и участникам рынка лучше подготовиться к изменениям.

А что
именно измениться с вступлением в силу новых правил, ИАП «Столичная
недвижимость» попросил обозначить экспертов-юристов, которые не понаслышке
знакомы с процедурой регистрации недвижимости и детально изучили документы,
которые предусматривают и будут регулировать новые правила. 

Основные
преимущества

Юристы
компании «Шиганский и партнеры» объяснили,
что
с введением новых правил, расширяется
перечень прав на недвижимое имущество, которые подлежат государственной
регистрации, что будет способствовать их защите. Такими правами будут: право
хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного
пользования; доверенное управление имуществом и др.

«Преимуществом
нового порядка регистрации является то, что регистрация прав на земельные
участки и прав на здания/помещения будет осуществляться одним органом и в одном
реестре. В этом же реестре вместе с правами будут регистрироваться и обременения.
Нотариусы получат возможность получать извлечение из Реестра. Соответственно, и
сама регистрация должна происходить легче и быстрее. Так, регистрация права
собственности и других вещных прав на недвижимость (предоставление отказа в
такой регистрации) должна осуществляться в срок, не превышающий 14 рабочих
дней. А регистрация ипотеки (или отказ в регистрации) должна проводиться в
срок, не превышающий 1 рабочего дня с момента принятия заявления о
государственной регистрации. Согласно новым правилам, регистрация прав на
объект недвижимого имущества будет происходить на основе его индивидуального
регистрационного номера, который будет присвоен каждому объекту недвижимости
при проведении государственной регистрации права собственности на него в
Реестре впервые», – говорит Виталий Шиганский, старший партнер ЮК
«Шиганский и партнеры».

Из
других преимуществ эксперты отмечают то, что перечень оснований для отказа в
регистрации сокращен до двух пунктов: с заявлением обратилось ненадлежащее лицо
или в Реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных вещных правах на
недвижимость и их обременениях.

В
то же время, моментом перехода права собственности будет являться момент его
государственной регистрации. «Такое решение внесет неясность в вопрос правового
статуса недвижимого имущества на период времени между подписанием договора и
государственной регистрацией. Кроме того, государственная регистрация будет
проходить по месторасположению имущества, а не по месту проживания одной из
сторон договора. Это создаст неудобства при сделках касающихся недвижимого
имущества предназначенного, например, для отдыха», – утверждает Николай
Выговский
, юрист компании LeoPartners.

Недостатки
нововведения

На просьбу ИАП «Столичная недвижимость» определить
основные недостатки новой процедуры регистрации прав на объекты недвижимости Оксана
Крыжановская, старший юрист
юридической компании «Александров и партнеры» сделала акцент на
следующих факторах:

1. Постановление
КМУ № 703 от 22.06.2011 г. предусматривает выдачу органом госрегистрации заявителю
карточки приема различных заявлений (о регистрации прав и их ограничений,
приема заявления об отзыве заявления о регистрации прав), указанная карточка
потом подлежит возврату заявителем регистрационному органу.

Предполагаем,
что указанные карточки будут фактически выступать актом приема-передачи
документов, но необходимость их возвращения заявителем создаст дополнительную
бюрократизацию регистрационного процесса.

2. Как
предусмотрено п.  28 Постановления КМУ, в случае подачи заявления уполномоченным
лицом, действующим от имени юридического лица, такое лицо подает органу
государственной регистрации прав, в частности, и выписку из Единого
государственного реестра юридических лиц и физических лиц- предпринимателей
относительно лица, которое оно представляет.

Данное
требование закона только добавит заявителям бумажной работы, тем более, что
Укргосреестру также отводится значительная роль в отношениях регистрации
юридических лиц и физических лиц-предпринимателей.

Таким
образом, для облегчения процедуры регистрации прав собственности на недвижимое
имущество, законодатель мог предусмотреть непосредственный доступ регистратора
к госреестру предприятий Украины, без обязательства заявителя предоставлять
выписку.

3. Постановлением
КМУ (п. 13) также сокращен срок на устранение заявителем недостатков в
документах, поданных для регистрации, до 5 дней. Ранее такой срок составлял 30
дней.

Сокращение
указанного срока с 30 до 5 дней не является действием в пользу заявителя.

4. Как
и ранее Временный порядок 7/5, Постановление КМУ предусматривает возможность
регистрации прав собственности на выделенные или разделенные объекты
недвижимости.

Но только
положения Постановления не решают существующую в государстве проблему. Так, на
сегодняшний день невозможно юридически правильно провести разделение или
выделение объектов недвижимости без задействования судебных процедур.

Согласно
ст. 367 Гражданского Кодекса Украины договор о разделе недвижимого имущества,
находящегося в общей долевой собственности, заключается в письменной форме и
подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, нотариусу для удостоверения
договора представляется заключение БТИ о технической возможности выделения этой
доли в натуре (деление) на местности, а также наименование и площадь помещений,
составляющих часть.

Порядок
получения заключения регулируется Приказом Министерства по вопросам
жилищно-коммунального хозяйства Украины № 55 от 18.06.2007 г. «Об утверждении
Инструкции о проведении разделения, выделения и расчета долей объектов
недвижимого имущества». Согласно п. 3.10. указанной Инструкции единственным
органом, который готовит заключение о технической возможности выдела в натуре
доли из объекта недвижимого имущества, является Бюро технической
инвентаризации.

Но БТИ не
имеют в своем штате сотрудников, землеустроителей, способных дать рекомендации
по возможности раздела земли, на которой расположены объекты недвижимости.

Для того,
чтобы провести раздел объектов недвижимости, заинтересованные лица прибегают к
судебным процедурам и в дальнейшем регистрируют право собственности на
отдельные объекты недвижимости по решению суда.

Т.е.
данная проблема законодателем никак не решается. Да, регистрационный орган
может регистрировать право собственности на разделенные объекты, но вот как их
юридически правильно делить, законодательство умалчивает.

Что ждет рынок недвижимости

По мнению Николая Выговского, «в целом изменения
являются продуктивными и должны упростить порядок регистрации недвижимого
имущества, но, учитывая реалии отечественного правового поля, это может снизить
контроль за подписание договоров и привести к увеличению количества афер. Также
в первое время функционирования изменений возможен ступор на рынке недвижимости,
связанный с техническими аспектами перехода к новой модели законодательного
регулирования». Правда, риск этого снизился после того, как в последний момент
было решено перенести вступление в силу
новых правил регистрации с 2012 на 2013 год.

Эксперты также позитивно оценивают в целом
создание такого органа как Укргосреестр.

«Создание Укргосреестра вызвано благими
намерениями государства облегчить не только регистрацию прав собственности и
иных прав на недвижимость, но и актов гражданского состояния, проставление
апостиля, регистрацию печатных средств СМИ и иных  организаций, обеспечить
свободный доступ уполномоченных лиц (нотариусы, суды, банки) к необходимым
реестрам. Законодатель сокращает ряд сроков для регистрационных процедур, дает
возможность в отдельных случаях провести регистрацию права собственности на
недвижимость без проведения инвентаризации», – говорит Оксана Крыжановская.

Напомним, первоначально планировалось, что новые правила регистрации недвижимости начнут действовать с 2012 года.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4