cat-right

Сбережения в квадратных метрах: пора вкладывать в жилье


Покупка недвижимости даже в дорогостоящий кредит может обезопасить от рисков следующего года, сообщает «Инвестгазета».

Колебания мировых рынков и непредсказуемость украинского играют на пользу вложения свободных средств в квадратные метры. По данным realt.ua, стоимость 1 кв. м на первичном рынке киевской недвижимости за последний год снизилась в среднем на 6-10%, откат цен на вторичном рынке составил около 5%. На этом, по мнению экспертов, падение цен может остановиться.
А значит, самое время вкладывать в недвижимость.

Выгодная покупка
Квартира площадью 30-50 «квадратов» в 10 минутах ходьбы от метро с ремонтом и минимальным набором бытовой техники — стандартный набор среднестатистического украинца, решившегося на переезд в столицу. Цены на съемное жилье на окраинах Киева стартуют от $300 в месяц, а жилье площадью 30 кв. м в среднем стоит $50-60 тыс. По самым грубым подсчетам, чтобы вернуть эту сумму, нужно 15 лет сдавать купленное жилье в аренду. На такой же срок можно получить кредит в банке. Процентная ставка в 28% увеличивает стоимость квартиры на треть, а срок аренды, чтобы ее окупить, на пять лет.

С более дорогими апартаментами в центре столицы ситуация выглядит привлекательнее. «Стометровую» квартиру в новостройке на Печерске можно приобрести за $300-500 тыс., а сдавать ее помесячно — за $2-3 тыс.

Это позволит окупить вложенные средства за 10-15 лет.

По мнению участников рынка, в ближайшее десятилетие цены на киевскую недвижимость смогут достигнуть пиковых значений 2008 года, а значит, вложив сегодня, можно заработать на 30-40% больше. Даже при условии нынешней стоимости ипотеки такая инвестиция выглядят привлекательной.

Вложения в квадратные метры защищены от прогнозируемой Министерством экономического развития и торговли инфляции на 2013-й на уровне 5,5% или 6-7%, по мнению директора Института экономики и прогнозирования НАНУ Валерия Гейца. С учетом того, что правительство закладывает курс гривны к доллару на следующий год на уровне 8,4 грн./$1, квадратный метр выглядит тихой гаванью для гривневых инвестиций. Только из-за привязки к доллару он подорожает минимум на 2% уже в следующем году. Но такие перспективы интересны лишь тем, кто имеет свободные средства для вложений. Брать взаймы для покупки жилья еще многие побаиваются.

Ипотечные басни
Банкиры неохотно комментируют тему ипотечного кредитования. Неофициально признаются, что особо похвастаться нечем. Ресурс дорогой, длинных денег нет, качественных заемщиков мало, да и с прогнозируемой девальвацией гривны неясно, как оценивать квадратные метры. В октябре гривневые ресурсы на межбанке подорожали до 24,54% (с 12,02% в сентябре). По данным НБУ, средневзвешенные процентные ставки банков по срочным депозитам физлиц не опускаются ниже 19-20%. Если еще месяц назад ставки по вкладам более 20% были прерогативой средних и мелких финучреждений, то теперь даже крупнейший по активам ПриватБанк предлагает по своим депозитам до 20% годовых. В крупнейших Укрэксимбанке и ПУМБе депозиты можно оформить под 21% и 24% годовых соответственно.

Из-за такой стоимости привлеченных денег ставки по займам на жилье в некоторых финучреждениях превышают 30% годовых. В целом, по словам директора департамента розничного бизнеса Правэкс-Банка Семена Бабаева, тренд в ипотечном кредитовании отрицательный. «Привлекая депозиты под ставки 20-25% годовых, банки не могли себе позволить развивать направление ипотечного кредитование в 2012 году», — аргументирует Бабаев неподъемность ипотеки для потенциальных клиентов.

Прикрепленное изображение: 1.jpg

Чтобы хоть как-то уменьшить нагрузку на клиента, банкиры предлагают плавающие ставки. К примеру, в ПУМБе процентная ставка по ипотеке фиксирована на уровне 25,5% лишь для кредитов сроком до 36 месяцев.

Плавающая ставка не намного ниже и составляет 25,25% годовых. Такие ставки также применяются в ОТП Банке и Эрсте Банке. «Плавающая процентная ставка дает возможность адаптировать стоимость обслуживания кредита в соответствии с тенденциями на рынке», — говорит директор департамента розничного бизнеса Эрсте Банка Татьяна Надточий. Но и «плавающим» решениям не удалось активизировать ипотечный рынок.

С начала этого года суммарные объемы выданных кредитов уменьшились почти на 4 млрд. грн. —до 821,6 млрд.

грн. Доля займов со сроком погашения более пяти лет чуть более 20%, однако в этой сумме новые ипотечные кредиты занимают мизерную часть.

«Население становится более заинтересованным в кредитных программах банков, хотя основная масса и старается решить вопрос без привлечения кредита», — признается заместитель председателя правления Ощадбанка Антон Тютюн. Эксперт условно делит потребительский спрос на жилье на три группы — качественное улучшение жизни; решение текущих вопросов, связанных с разъездом и обменом; инвестирование с целью защиты от инфляционных ожиданий.

Активисты
Похвастаться ростом портфелей на кредитование покупки жилья могут разве что банки, работающие с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) и по программе «Доступное жилье». К примеру, в Укргазбанке на начало ноября объем выданных ипотечных кредитов в четыре раза превысил результат всего 2011 года.

«До конца года ожидается результат не менее 500 млн. грн. по ипотеке в целом», — говорит начальник отдела кредитных продуктов Укргазбанка Виталий Годун. В Ощадбанке рассказали, что основные ипотечные сделки в этом году проходили на рынке вторичного жилья. «При этом часть кредитов, полученных по государственным программам, составляет около 5% от общего ипотечного портфеля банка», — говорит Антон Тютюн. В банке «Хрещатик» ситуация обратная. «Львиная доля ипотечного кредитного портфеля физических лиц приходится на льготные кредиты при господдержке государства. Это около 75%», — отмечает начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик» Андрей Осипов.

Первичку банкиры готовы кредитовать лишь в случае, когда объект готов на 80-90% либо же банк финансирует строительство жилого комплекса.

Например, по специальным условиям в Укрсоцбанке можно взять кредит на покупку квартиры в четырех комплексах, среди которых столичные RiverStone и «Лико Град». Банк «Хрещатик» предлагает кредиты на покупку квартир в ЖК «Васильковский», Астра Банк —в ЖК «Парк Стоун», Банк Таврика —в ирпенском коттеджном городке «Яснізорі». Условия по таким программам выгоднее стандартных: ставка варьирует в пределах 15-18% в гривне, первый взнос стартует от 20%. В ряде финучреждений чем выше первый взнос, тем меньше годовая стоимость кредита. Во Всеукраинском банке развития пошли еще дальше: при оплате клиентом первого взноса от 50% и более подтверждение доходов не обязательно. Достаточно справки, что заемщик официально трудоустроен.

Новые схемы
«Для развития ипотечного рынка необходимо развивать рынок первички: стимулировать строительство социального жилья за счет господдержки и программ рефинансирования, — говорит Виталий Годун. — А также обезопасить покупателей жилья на первичном рынке на законодательном уровне в части недостроя».

Если жилье на первичном рынке станет менее рисковым объектом вложения и более доступным с точки зрения кредитных средств, это значительно скорректирует цену на вторичке. Особые надежды банкиры возлагают на Агентство по рефинансированию жилищных кредитов, новые инициативы ГИУ. В начале ноября глава ГИУ Валентин Рыбачук озвучил планы новой госпрограммы предоставления жилья в аренду на 15 лет по фиксированной цене 3% годовых от его стоимости с правом дальнейшего выкупа.

По расчетам Рыбачука, ежемесячная арендная оплата квартиры площадью 50 квадратных метров составит 2,6 тыс. грн. Это снизит запрос на социальное жилье, но не увеличит доступ кредитных средств. Дорогие ресурсы будут влиять на кредитные ставки и в следующем году. Виталий Годун уверен: в первом квартале 2013-го стоимость ипотеки вырастет, и как следствие, — уменьшатся объемы кредитования.

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code

1 2 3 4